Bricks avis 2026 : rendement, risques et retour d'expérience

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Bricks.co avis : faut-il encore investir sur Bricks en 2026 ?

Bricks.co est l'une des plateformes les plus connues en France lorsqu'on parle de crowdfunding immobilier accessible aux particuliers. Son idée de départ était simple : permettre à presque tout le monde d'investir dans l'immobilier à partir de petits montants, sans acheter un appartement entier, sans crédit immobilier et sans gestion locative.

Sur le papier, la promesse est séduisante. On peut investir à partir de 10 €, choisir des projets immobiliers, recevoir des revenus potentiels et diversifier son portefeuille avec plusieurs opérations. Mais comme souvent dans l'investissement, il y a une différence importante entre la promesse marketing, le fonctionnement réel du produit et les résultats obtenus dans le temps.

Mon avis sur Bricks.co est aujourd'hui beaucoup plus nuancé qu'il y a quelques années. Je suis inscrit sur Bricks depuis environ 5 ans, j'ai investi près de 12 000 € sur plus de 200 projets, et j'ai maintenant suffisamment de recul pour analyser ce qui fonctionne, ce qui pose problème, et surtout ce qu'il faut comprendre avant d'investir.

Le point le plus important à retenir dès le départ, c'est que Bricks a beaucoup changé. Il faut absolument distinguer l'ancien modèle en royalties, qui n'est plus disponible pour les nouveaux investissements, et le modèle actuel en obligations, qui est aujourd'hui le cœur de l'offre Bricks. Mélanger les deux conduit à un avis complètement biaisé.

Mon avis rapide sur Bricks.co

Bricks n'est pas une arnaque, mais ce n'est pas non plus un placement simple, liquide et sans risque. La plateforme est accessible, bien conçue, agréable à utiliser, et le nouveau modèle obligataire est plus lisible que l'ancien modèle en royalties. Le ticket d'entrée à 10 € reste un vrai point fort pour découvrir le crowdfunding immobilier avec de petits montants.

En revanche, mon expérience personnelle montre aussi plusieurs limites importantes : les anciennes royalties sont devenues très décevantes, les retards sur les obligations commencent à augmenter, et la plateforme ne donne pas encore une vision consolidée suffisamment claire pour comprendre facilement l'évolution réelle de son portefeuille.

En résumé : les obligations restent intéressantes si les retards restent maîtrisés et si le rendement reste autour de 7,5 % à 8 %, mais je ne considère pas Bricks comme un placement à utiliser sans suivi précis. Il faut surveiller les retards, le capital à risque, les revenus réellement encaissés et l'évolution du rendement dans le temps.

Quel est le principe de Bricks ?

Bricks.co est une plateforme d'investissement immobilier qui permet aux particuliers de financer des projets immobiliers avec un faible ticket d'entrée. Aujourd'hui, Bricks est avant tout une plateforme de financement participatif immobilier centrée sur les obligations, avec un ticket d'entrée de 10 €.

Au départ, Bricks proposait un modèle en royalties. La plateforme achetait des immeubles, les divisait en petites parts appelées « bricks », puis les investisseurs pouvaient percevoir une partie des loyers et potentiellement profiter d'une plus-value à la revente. Dans l'esprit, cela ressemblait à de l'immobilier locatif fractionné.

Aujourd'hui, ce modèle n'est plus celui proposé aux nouveaux investisseurs. Le modèle actuel repose principalement sur des obligations immobilières. Concrètement, quand vous investissez sur Bricks aujourd'hui, vous ne devenez pas propriétaire d'une part d'immeuble. Vous prêtez de l'argent à un porteur de projet immobilier. En échange, ce porteur de projet doit vous verser des intérêts et vous rembourser votre capital à l'échéance prévue.

Cette distinction est fondamentale. Beaucoup d'articles « Bricks avis » encore visibles mélangent l'ancien fonctionnement et le nouveau. Pourtant, les deux modèles ne racontent pas du tout la même histoire.

Royalties vs obligations : la différence essentielle

C'est probablement la partie la plus importante de cet article.

Les royalties correspondent à l'ancien modèle Bricks. L'investisseur percevait une redevance liée aux loyers et à la plus-value potentielle du bien. Les revenus dépendaient donc directement de la performance locative : occupation du bien, loyers encaissés, charges, revente éventuelle. Ce modèle n'est plus proposé aux nouveaux investisseurs et les anciens biens sont désormais en gestion extinctive.

Les obligations correspondent au modèle actuel. L'investisseur prête de l'argent à un porteur de projet immobilier. Les revenus sont présentés comme fixes et connus à l'avance, sous forme d'intérêts. Le risque principal n'est donc plus exactement la vacance locative d'un immeuble détenu par Bricks, mais la capacité du porteur de projet à payer les intérêts et à rembourser le capital.

Dans mon portefeuille, cette différence est très visible. J'ai encore environ 60 % de royalties et 40 % d'obligations. Et les résultats sont très différents. Les royalties sont aujourd'hui la partie la plus problématique de mon portefeuille, tandis que les obligations restent la partie la plus intéressante, même si elles montrent aussi des signes de fragilité.

Mon avis sur les anciennes royalties Bricks

Mon avis sur les royalties Bricks est franchement négatif aujourd'hui.

Au meilleur moment, en septembre 2023, mes royalties me rapportaient 23,18 € de loyers nets par mois. Sur le dernier mois disponible dans mon suivi, ce montant est tombé à 14,37 €. Le problème, c'est que cette baisse ne vient pas simplement du fait que j'aurais moins d'argent investi. Mon capital investi en royalties est resté autour de 7 000 € depuis plusieurs années.

La baisse vient donc surtout de la performance des immeubles eux-mêmes. Certains biens ne versent plus de loyers depuis plusieurs mois, parfois depuis très longtemps. Dans mon portefeuille, environ 27 % de mon capital investi en royalties était placé sur des immeubles qui ne versaient plus de loyers depuis au moins trois mois. Sur 46 immeubles encore en portefeuille, 14 n'avaient pas versé de loyers depuis au moins trois mois.

Le plus frustrant, c'est le manque d'explications détaillées sur certains biens en royalties. Pour certains immeubles, l'information disponible se limite à une phrase du type : « les loyers collectés ne permettent pas de reverser de revenus ». Quand on a plusieurs centaines d'euros exposés sur certains biens et que les loyers ne tombent plus depuis des mois, voire des années, c'est difficilement satisfaisant.

Sur la partie royalties, mon rendement annuel réel est tombé autour de 3,13 % en prenant en compte les loyers moyens, certaines reventes et des gains passés sur la marketplace. Ce rendement ne tient pas compte de potentielles plus-values futures sur les biens encore en portefeuille, mais comme les reventes sont très rares pour le moment, il est difficile de les intégrer sérieusement dans l'analyse.

Mon avis sur les obligations Bricks

Les obligations Bricks sont aujourd'hui la partie la plus intéressante de mon portefeuille. Mon avis reste plutôt positif, mais avec une vraie prudence.

Sur les obligations, Bricks propose généralement des projets avec des rendements autour de 8 % à 9 % par an dans mon observation récente. C'est moins élevé que certains anciens projets qui affichaient plutôt 10 % à 13 %, mais cela reste attractif si les projets sont remboursés correctement.

Dans mon portefeuille personnel, j'avais environ 4 459 € investis en obligations au moment de mon analyse. Ces obligations me rapportaient autour de 28 € par mois, soit un rendement annuel d'environ 7,82 %. C'est une baisse par rapport à mon précédent suivi, où j'étais plutôt autour de 8,4 %, mais cela reste raisonnable.

Le vrai sujet, c'est la hausse des retards. En mai 2025, j'avais 3 projets sur 117 avec au moins 3 mois de retard, soit 2,6 % des projets. Plus récemment, j'étais à 13 projets sur 166, soit 7,8 % des projets. Et en montant investi, cela représentait presque 12 % de mon capital obligataire.

Ce n'est pas encore catastrophique, mais c'est clairement à surveiller. Certains retards peuvent s'expliquer par des délais de vente, des sujets administratifs ou des problèmes temporaires. D'autres sont plus inquiétants, surtout lorsqu'ils dépassent plusieurs mois.

Le point positif, c'est que Bricks a amélioré le suivi projet par projet sur les obligations. Les pages dédiées permettent désormais de voir les échéances passées, les échéances payées, les échéances impayées, les actualités du projet et certaines explications. C'est plutôt bien fait quand on veut analyser un projet précis.

Le problème, c'est qu'il manque encore une vue consolidée. Si vos revenus baissent pendant plusieurs mois, il est difficile de savoir immédiatement si cela vient d'une baisse des taux, d'un capital investi plus faible, d'une hausse des retards, ou d'un mélange de tout cela.

Le solde boosté Bricks : une fonctionnalité intéressante

Bricks a aussi ajouté une fonctionnalité de « solde boosté ». L'idée est simple : lorsque vous gardez du cash disponible sur votre compte Bricks, ce solde peut générer une rémunération.

D'après les éléments officiels, le taux du solde boosté est passé à 2,4 % par an à compter du 29 mai 2026. Au lancement, la rémunération était plus élevée, mais même à 2,4 %, la fonctionnalité reste intéressante pour éviter de laisser dormir de l'argent non investi sur la plateforme.

Je trouve que c'est une bonne amélioration produit. Cela peut être utile lorsqu'on attend de nouveaux projets, qu'on veut temporiser avant de réinvestir, ou qu'on garde volontairement un peu de cash disponible. Il faut toutefois garder la tête froide : le solde boosté ne doit pas faire oublier le cœur du sujet. Bricks reste une plateforme d'investissement immobilier avec des risques. Cette fonctionnalité améliore l'expérience utilisateur, mais elle ne transforme pas Bricks en livret sécurisé.

Bricks est-il rentable ?

La réponse dépend fortement du modèle concerné.

Sur les anciennes royalties, mon expérience est décevante. Le rendement réel a baissé avec le temps, les loyers ont diminué, certains biens ne versent plus rien depuis plusieurs mois, et les reventes restent trop rares pour tirer une conclusion positive sur la plus-value globale.

Sur les obligations, mon expérience est meilleure. Avec environ 4 459 € investis en obligations, je touchais environ 28 € par mois, pour un rendement annuel proche de 7,82 %. C'est encore intéressant, mais ce rendement doit être surveillé, car les retards augmentent et les taux proposés semblent moins élevés qu'auparavant.

Donc oui, Bricks peut être rentable. Mais le rendement réel peut être très différent du rendement affiché au départ. Il faut absolument suivre ses revenus, ses retards, son capital à risque et la différence entre royalties et obligations.

Pourquoi les avis sur Bricks.co sont-ils mitigés ?

Les avis sur Bricks.co sont mitigés parce que les investisseurs ne parlent pas tous du même produit ni de la même période.

Certains avis positifs concernent l'interface, la simplicité, le ticket d'entrée très bas, l'accessibilité et le modèle obligataire actuel. De ce point de vue, Bricks reste une plateforme agréable à utiliser, simple à comprendre et facile à tester avec de petits montants.

Mais beaucoup d'avis négatifs viennent de l'ancien modèle en royalties. Les anciens investisseurs peuvent être frustrés par la baisse des loyers, la liquidité limitée, les difficultés de revente ou le manque d'explications sur certains biens. Le sujet de réputation le plus sensible de Bricks vient justement de la coexistence entre l'ancien stock de royalties et le nouveau stock d'obligations.

Il faut donc lire les avis Bricks avec beaucoup de recul. Un avis négatif sur une ancienne royalty ne reflète pas forcément le fonctionnement actuel des obligations. Mais inversement, un avis positif sur l'interface ou sur un projet récent ne doit pas faire oublier le passif de la plateforme et les risques réels du crowdfunding immobilier.

Bricks.co est-il fiable ou est-ce une arnaque ?

À mon avis, Bricks.co n'est pas une arnaque. La plateforme existe depuis plusieurs années, elle est connue, elle a fait évoluer son modèle, et elle dispose d'un statut PSFP AMF depuis le 30 juin 2023.

Mais « pas une arnaque » ne veut pas dire « sans risque ». C'est une nuance essentielle. Une plateforme peut être régulée, sérieuse dans son fonctionnement, et proposer malgré tout des investissements risqués. Le crowdfunding immobilier expose à plusieurs risques : retard, défaut du porteur de projet, perte en capital, liquidité limitée, rendement réel inférieur au rendement prévu.

Il faut aussi éviter de croire que l'agrément ou le statut réglementaire garantit la performance des projets. Ce n'est pas le cas. Le rôle du cadre réglementaire est d'encadrer l'activité, pas de garantir que chaque investissement sera remboursé.

Comment récupérer son argent sur Bricks ?

La réponse dépend encore une fois du type d'investissement.

Pour les obligations actuelles, le fonctionnement normal est d'attendre le remboursement prévu à l'échéance du projet. L'investisseur prête de l'argent pour une durée déterminée, et le porteur de projet doit rembourser le capital à la fin, avec les intérêts prévus si tout se passe correctement. Aucun marché secondaire public clairement documenté pour les obligations actuelles n'a été identifié. Autrement dit, il ne faut pas investir en pensant que l'on pourra revendre facilement ses obligations à tout moment.

Pour les anciennes royalties, il existait une marketplace interne, mais elle concernait surtout l'ancien modèle. Il ne faut pas généraliser cette liquidité aux obligations actuelles.

Pour le cash disponible sur le compte, Bricks ne facture pas de frais d'inscription, de dépôt ou d'achat pour l'investisseur, et deux retraits sont gratuits sur douze mois, puis facturés 1,20 € par retrait.

La conclusion est simple : Bricks ne doit pas être considéré comme un placement liquide. On peut récupérer son cash disponible, mais l'argent investi dans les projets dépend du remboursement ou de la liquidité disponible selon le type de produit.

Le principal défaut de Bricks : le manque de vue consolidée

C'est probablement le point qui m'a le plus poussé à créer MyInvestLab.

Bricks donne certaines informations utiles. On peut voir ses revenus, consulter les projets, accéder à des actualités projet par projet, et suivre certaines échéances impayées sur les obligations. Mais dès que le portefeuille devient plus important, il devient difficile d'avoir une vision globale.

Si vos revenus baissent pendant 12 mois, la plateforme ne permet pas toujours de comprendre rapidement pourquoi. Est-ce parce que vous avez moins de capital investi ? Parce que les rendements proposés sont plus faibles ? Parce que les retards augmentent ? Parce que certaines royalties ne versent plus de loyers ? Parce que votre portefeuille est trop exposé à quelques projets problématiques ?

Sans tableau de bord consolidé, il faut souvent exporter ses données, faire ses propres calculs, suivre les projets un par un, et essayer de reconstituer la réalité de son portefeuille. Quand on a investi sur plus de 200 projets, cela devient vite compliqué.

MyInvestLab : mieux suivre ses investissements Bricks

C'est pour résoudre ce problème que j'ai créé MyInvestLab, disponible sur myinvestlab.fr.

L'objectif est simple : transformer les données Bricks en un tableau de bord clair, moderne et utile. Après plusieurs années à analyser mes investissements Bricks sur Excel, j'ai voulu créer un outil plus simple, plus visuel et plus rapide à utiliser.

Pour le moment, le premier module disponible concerne Bricks. L'idée est de pouvoir importer ses données et obtenir une vision consolidée de son portefeuille : rendement global, revenus, royalties, obligations, retards, impayés, capital à risque, projets problématiques et projections.

Ce qui manque aujourd'hui sur Bricks, ce n'est pas forcément l'information projet par projet. Sur les obligations, les pages détaillées sont plutôt bien faites. Ce qui manque, c'est la vision d'ensemble. MyInvestLab vient justement combler ce vide. On peut repérer plus rapidement les projets qui pèsent vraiment sur le portefeuille, comprendre si les revenus baissent à cause des retards ou d'une baisse du capital investi, et suivre l'évolution du rendement réel dans le temps.

Bricks est seulement la première brique de MyInvestLab. L'objectif est ensuite d'ajouter d'autres plateformes et d'aller vers un outil de suivi d'investissement plus large.

Bricks investissement : pour quel profil ?

Bricks peut convenir à un investisseur qui veut découvrir le crowdfunding immobilier avec de petits montants. Le ticket d'entrée à 10 € permet de tester sans engager immédiatement une grosse somme. C'est aussi intéressant pour diversifier sur plusieurs projets.

En revanche, Bricks ne convient pas à quelqu'un qui cherche un placement garanti, liquide ou sans suivi. Il faut accepter l'idée que certains projets peuvent être en retard, que le rendement réel peut baisser, et que le capital peut être immobilisé plus longtemps que prévu.

À mon avis, Bricks doit rester une petite poche de diversification, pas le cœur d'un patrimoine. C'est encore plus vrai si l'on investit déjà dans d'autres actifs risqués.

Personnellement, avec près de 12 000 € investis, j'ai décidé de temporiser pendant quelques mois pour voir si les retards sur les obligations se stabilisent. Si les retards baissent et que le rendement reste autour de 7,5 % à 8 %, je pourrais continuer à réinvestir une partie de mes profits. En revanche, si les retards continuent d'augmenter et que mon rendement passe sous les 7 %, le ratio rendement-risque deviendrait moins intéressant à mes yeux.

Crowdfunding immobilier : quels risques avant d'investir ?

Le crowdfunding immobilier consiste à financer des projets immobiliers portés par des professionnels. En échange, l'investisseur peut recevoir des intérêts ou un rendement prévu. Mais il ne faut pas oublier que ce type d'investissement comporte plusieurs risques.

• Le retard : un projet immobilier peut prendre plus de temps que prévu — travaux, vente, refinancement, autorisations, problèmes administratifs ou commerciaux.
• Le défaut : le porteur de projet peut ne pas réussir à rembourser dans les conditions prévues. L'investisseur peut alors subir une perte partielle ou totale.
• L'illiquidité : une fois l'argent investi, il n'est pas forcément possible de le récupérer avant l'échéance. Point très important sur Bricks, surtout pour les obligations actuelles.
• La mauvaise compréhension du produit : beaucoup de personnes pensent acheter de l'immobilier en direct, alors qu'elles deviennent créancières via une obligation ou détiennent un droit financier.

Crowdfunding immobilier ou SCPI : que choisir ?

Le crowdfunding immobilier et les SCPI sont deux façons d'investir indirectement dans l'immobilier, mais elles ne répondent pas au même besoin.

Le crowdfunding immobilier, comme les obligations Bricks, permet d'investir projet par projet. Le rendement potentiel peut être attractif, la durée peut être définie à l'avance, et le ticket d'entrée peut être très bas. En contrepartie, le risque est concentré sur chaque opération, la liquidité est limitée et les retards peuvent peser sur le rendement réel.

Les SCPI permettent d'investir dans un patrimoine immobilier plus mutualisé. L'investisseur achète des parts d'une société qui détient plusieurs biens immobiliers. C'est généralement plus diversifié, mais il y a aussi des frais, une fiscalité parfois plus complexe, une liquidité limitée et un horizon de placement long.

Le choix dépend donc du profil. Le crowdfunding immobilier peut convenir pour une poche dynamique et limitée. Les SCPI peuvent convenir pour une exposition immobilière plus mutualisée et plus patrimoniale. Dans les deux cas, il faut comprendre les risques et ne pas investir uniquement sur la base du rendement affiché. Pour aller plus loin, voir notre comparatif Bricks, Tantiem et Louve Invest.

FAQ : Bricks.co et crowdfunding immobilier

Est-ce que Bricks est rentable ?

Bricks peut être rentable, mais le rendement réel dépend fortement du type d'investissement. Dans mon portefeuille, les anciennes royalties sont décevantes (~3,13 %/an). Les obligations sont plus intéressantes (~7,82 %/an). Au global, mon portefeuille de ~11 500 € générait ~46 €/mois, soit ~4,9 %/an.

Quel est le principe de Bricks ?

Bricks permet aujourd'hui d'investir dans des projets immobiliers principalement via des obligations. L'investisseur prête de l'argent à un porteur de projet immobilier, qui doit verser des intérêts et rembourser le capital à l'échéance. Le modèle historique en royalties, lié aux loyers des immeubles, n'est plus disponible pour les nouveaux investissements.

Bricks.co est-il une arnaque ou une plateforme fiable ?

Bricks.co n'est pas une arnaque. La plateforme dispose du statut PSFP AMF depuis le 30 juin 2023. Mais cela ne veut pas dire que les investissements sont garantis. Bricks reste une plateforme de crowdfunding immobilier avec des risques de retard, de défaut, d'illiquidité et de perte en capital.

Pourquoi les avis sur Bricks.co sont-ils mitigés ?

Les avis sont mitigés parce que Bricks a changé de modèle. Les anciens investisseurs en royalties peuvent être déçus par la baisse des loyers, le manque de liquidité et la gestion extinctive des anciens biens. Les nouveaux investisseurs en obligations peuvent avoir une expérience différente, plus lisible, mais toujours exposée aux retards et au risque de défaut.

Comment récupérer son argent sur Bricks ?

Pour le cash disponible, Bricks permet les retraits, avec deux retraits gratuits sur douze mois puis 1,20 € par retrait. Pour les obligations, il faut normalement attendre le remboursement à l'échéance du projet. Pour les anciennes royalties, la revente dépendait de la marketplace dédiée à l'ancien modèle, à ne pas confondre avec une liquidité générale sur les obligations actuelles.

Quel est le rendement réel de Bricks ?

Dans mon cas personnel : royalties ~18 €/mois, obligations ~28 €/mois, soit ~46 €/mois pour 11 500 € investis, soit environ 4,9 %/an. Avec ~2 294 € de capital à risque identifié à cause de projets ne générant plus de revenus depuis au moins trois mois.

Quel est le minimum d'investissement sur Bricks ?

Le ticket d'entrée est de 10 €. C'est l'un des grands points forts de Bricks : il est possible de tester la plateforme avec de très petits montants et de diversifier sur plusieurs projets.

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier consiste à financer des projets immobiliers portés par des professionnels, généralement via des obligations ou d'autres titres financiers. L'investisseur peut recevoir des intérêts ou des revenus prévus, mais il ne devient pas forcément propriétaire du bien. Il s'agit d'un placement risqué.

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

Retard de remboursement, défaut du porteur de projet, perte en capital, illiquidité, baisse du rendement réel, mauvaise compréhension du produit. Le fait qu'un investissement soit lié à l'immobilier ne le rend pas automatiquement sécurisé.

Crowdfunding immobilier ou SCPI : que choisir ?

Le crowdfunding immobilier permet d'investir projet par projet, avec un rendement potentiel attractif mais un risque plus concentré. Les SCPI offrent une exposition plus mutualisée à l'immobilier, mais avec des frais, une fiscalité différente, une liquidité limitée et un horizon long. Le bon choix dépend du profil, de l'horizon et du niveau de risque accepté.

⚠️ Disclaimer : cet article est un retour d'expérience éditorial à vocation pédagogique. Il ne constitue pas un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée. Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Le lien Bricks ci-dessus est un lien d'affiliation. Faites vos propres recherches et, si besoin, consultez un conseiller en investissement financier indépendant.